Devenir propriétaire au Canada, et notamment au Québec, n’a jamais été aussi difficile pour la nouvelle génération et pour ceux et celles désirant acquérir une première propriété. Cette réalité ne date pas d’hier, comme en témoignent les politiques fiscales élaborées à cet égard depuis déjà quelques décennies. Plusieurs éléments rendent de nos jours l’accès à la propriété particulièrement ardu pour les premiers acheteurs : volatilité récente des taux d’intérêt, prix des propriétés qui demeurent élevés malgré le ralentissement du marché, exigences accrues en matière de mise de fonds et d’admissibilité au financement. Plusieurs ménages doivent prolonger leur période de location, reporter leur projet ou s’éloigner des grands centres urbains pour espérer acquérir une demeure.
Consciente de cette réalité, nos gouvernements ont mis en place au fil des années diverses mesures fiscales et programmes d’aide visant à alléger le fardeau des acheteurs d’une première habitation. Qu’il s’agisse de permettre l’utilisation de l’épargne retraite, d’accorder un crédit d’impôt, ou d’offrir un véhicule d’épargne spécifiquement conçu à cet effet, ces outils peuvent faire une différence tangible lorsqu’ils sont bien compris et utilisés de façon complémentaire. Cet article propose un survol des principales mesures d’accession à la propriété disponibles, ainsi que quelques considérations pratiques pour maximiser leur impact.
Régime d’accession à la propriété (RAP)
Instauré en 1992 par le gouvernement fédéral, le régime d’accession à la propriété (RAP) vise à faciliter l’achat d’une première habitation en permettant aux contribuables de puiser temporairement dans leur épargne-retraite. À l’origine, le plafond de retrait admissible était de 20 000 $, porté à 25 000 $ en 2009, puis à 35 000 $ en 2019. Depuis le 17 avril 2024, cette limite est rehaussée considérablement et passe à 60 000 $ par acquéreur. Cette mesure s’adresse à un particulier qui n’a pas été propriétaire, ni son conjoint au moment du retrait, d’une habitation qui était son lieu principal de résidence au cours des quatre années civiles précédentes et de l’année courante jusqu’au 30e jour précédent le retrait. Des règles spéciales s’appliquent à certaines personnes handicapées ou séparées en raison de l’échec du mariage ou de l’union de fait.
Le principe du RAP repose sur un retrait libre d’impôt de sommes accumulées dans un REER afin de financer l’achat ou la construction d’une habitation admissible avec l’intention de l’occuper à titre de principal lieu de résidence dans les 12 mois suivants son acquisition. Le participant doit toutefois rembourser ces sommes dans son REER sur une période maximale de 15 ans, en commençant la deuxième année civile suivant le retrait. Un versement minimal correspondant à 1/15 du montant retiré doit être effectué annuellement. À défaut, la portion non remboursée est ajoutée au revenu imposable de l’année. Une mesure temporaire permet aux retraits effectués entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025 de bénéficier d’un congé supplémentaire de 3 ans avant le début des remboursements.
Outil populaire de mise de fonds, le RAP permet de mobiliser rapidement l’épargne-retraite pour l’accession à la propriété, mais il réduit temporairement la croissance du REER et peut compromettre les objectifs de retraite si le remboursement n’est pas rigoureusement respecté.
Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)
Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) est un régime enregistré instauré par le gouvernement fédéral pour aider les particuliers à épargner en vue de l’achat de leur première habitation admissible. Disponible depuis le 1er avril 2023, ce régime a été conçu pour compléter le RAP et combine les avantages du REER et du CELI. En effet, les cotisations sont déductibles du revenu imposable et les retraits admissibles, incluant les rendements, sont exonérés d’impôt lorsqu’ils servent à acheter une première habitation. De plus, contrairement au RAP, ces retraits n’auront pas à être remboursés.
Pour être admissible à l’ouverture d’un CELIAPP, un particulier doit se soumettre aux mêmes conditions que le RAP quant à la période de non-propriété de son principal lieu de résidence (lui-même et son conjoint). Au moment du retrait admissible, les mêmes conditions s’appliquent, mais à la différence que la situation du conjoint n’est plus prise en compte.
Le titulaire peut cotiser jusqu’à 8 000 $ par année civile, avec un plafond viager de 40 000 $ en cotisations. Une fois le compte ouvert, les droits de cotisation inutilisés pour une année (jusqu’à un maximum de 8 000 $) peuvent se reporter à l’année suivante. Par ailleurs, il est possible de transférer sans conséquence fiscale les fonds d’un REER vers un CELIAPP, et ce, dans les mêmes limites de plafonds annuel et viager. Cependant, ces montants ne sont pas déductibles à nouveau et réduisent d’autant les plafonds de cotisations.
Le CELIAPP peut exister jusqu’à la fin de l’année suivant le 15e anniversaire de son ouverture ou lorsque le titulaire atteint l’âge de 71 ans, selon la première éventualité. Toutefois, tous les comptes devront être fermés au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le premier retrait admissible.
Quant au retrait ultérieur, il n’est encadré par aucune limite. Par conséquent, il serait possible de retirer la valeur totale accumulée des fonds investis dans le CELIAPP en franchise d’impôt dans le cadre d’un retrait admissible. S’il n’est pas utilisé pour acheter une première habitation, son solde peut être transféré sans incidence fiscale à un REER (ou FERR) sans affecter les droits de cotisation à ce régime. Tout autre retrait sera imposable entre les mains du titulaire.
En somme, le CELIAPP représente une innovation majeure de la fiscalité canadienne, offrant une combinaison d’avantages fiscaux pour encourager l’épargne en vue de l’achat d’une première propriété. Pour certains particuliers ne désirant pas acquérir de résidence ou qui ne sont pas admissibles à un retrait libre d’impôt, cet outil fiscal servirait tout de même à bonifier l’épargne-retraite enregistrée.
Crédits d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH)
Le premier crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH) a été instauré par le gouvernement fédéral en 2009 afin d’aider les nouveaux propriétaires à faire face aux frais accessoires liés à l’acquisition d’une propriété. Le gouvernement du Québec a emboîté le pas en 2018 en créant un crédit similaire applicable à l’impôt provincial. Pour être admissible, le particulier (ou son conjoint le cas échéant) doit avoir acquis une habitation admissible qu’il entend occuper comme principal lieu de résidence dans l’année suivant l’acquisition et satisfaire les mêmes règles de première habitation que le RAP.
Depuis 2022, le montant maximal admissible au crédit est de 10 000 $ par habitation (et non par acquéreur). Cela correspond à un crédit non remboursable de 1 262,50 $ au fédéral (pour les résidents du Québec après l’abattement) et de 1 400 $ au Québec. Les crédits peuvent être partagés entre les acheteurs admissibles (conjoints, membres de la famille ou amis) sans dépasser le maximum permis par habitation. Ils ne sont toutefois pas reportables à une autre année et les règles de transfert diffèrent entre le fédéral et le Québec.
En somme, ce crédit complémentaire au RAP et au CELIAPP vise à alléger le fardeau initial des ménages accédant à la propriété.
Conclusion
Ces mesures fiscales forment un trio d’outils complémentaires qui, bien utilisés, peuvent alléger considérablement le fardeau financier associé à l’achat d’une première habitation. Cependant, ces programmes renferment plusieurs subtilités et comportent aussi leurs pièges (retraits non admissibles, mauvaise synchronisation des transactions, etc.). Une planification rigoureuse, appuyée par des conseils professionnels, s’avère donc essentielle pour en tirer le plein potentiel.
Sources d’information :
Le régime d’accession à la propriété - Canada.ca
Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) - Canada.ca
Outils d’estimation pour le CELIAPP - Canada.ca
Montant pour l’achat d’une habitation (Ligne 31270) - Canada.ca
